Документы для досрочного расторжения договора аренды

Содержание

Как разорвать арендное соглашение без судебного разбирательства

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Вопросам расторжения арендных договоров юристы уделяют повышенное внимание. Прекращение сотрудничества нередко осложняется взаимными претензиями контрагентов. Выйти из сделки во внесудебном порядке удается далеко не всегда. Ситуация усугубляется ограничением оснований одностороннего отказа от обязательств.

Краткая юридическая характеристика

Расторжение договора аренды – это официальное прекращение гражданско-правовых отношений между участниками. Основания отказа от сотрудничества перечислены в ст. 450 ГК РФ. Норма признает таковыми:

  1. Соглашение сторон. Участники сделки могут установить дату окончания аренды при составлении контракта или прийти к решению уже на этапе его исполнения.
  2. Одностороннее требование. Настаивать на прекращении договора участники вправе в случае недобросовестности партнера. Разрыв отношений сопровождается наложением штрафных санкций. Иногда выйти из сделки можно по личной инициативе, заблаговременно уведомив об этом вторую сторону.

Формулировку ст. 450 ГК РФ юристы считают крайне неудачной. Исчерпывающего перечня оснований расторжения договора здесь нет. Парламентарии оставили список открытым, сославшись на «иные причины». В результате порядок приходится уточнять соглашением либо ссылаться на отраслевые федеральные акты.

Анализ деловой практики показывает, что прекращение аренды происходит также в случае банкротства одного из контрагентов, ликвидации участника-организации или смерти партнера-физлица. Основанием становится непригодность имущества к дальнейшему использованию (разрушение, аварийность).

Во всех указанных ситуациях сотрудничество становится невозможным (ст. 416 ГК РФ). Судебная практика по этому направлению представлена широко. Показательными можно считать постановления ФАС Московского и Уральского округов № Ф05-13103/11, № Ф09-2787/08-С5.

Частные случаи расторжения арендного соглашения прописаны ст. 619 и 620 Кодекса.

Прекращение аренды по истечении срока

Порядок расторжения соглашения описывается ст. 408 и 610 ГК РФ. Участники не заявляют о нарушениях, а потому обязательство признается исполненным надлежащим образом. Отношения прекращаются в связи с истечением срока аренды.

Если предметом сделки являлось движимое имущество, составлять отдельный документ не требуется. Сторонам достаточно оформить акт о возврате активов. Аналогичное правило применяется к краткосрочным соглашениям с недвижимостью.

Для арендных договоров, прошедших государственную регистрацию, предусмотрен иной порядок. Информация о передаче квартир, нежилых помещений или земельных участков на срок свыше 1 года фиксируется в ЕГРН.

Процедур автоматического исключения записей из федеральной базы закон 218-ФЗ не содержит. О расторжении договора сторонам приходится уведомлять Росреестр.

В противном случае обременение сохраняется и становится препятствием для последующих сделок.

Единого мнения относительно регистрации факта прекращения аренды в российском праве не сложилось. Одни суды считают ее обязательной (постановление Западно-Сибирского окружного ФАС № Ф04-3141/11). Другие называют процедуру излишней (постановление 17ААС № 17АП-5250/09).

Расторжение сделки по соглашению сторон

Прекратить сотрудничество участники могут и до истечения оговоренной в контракте даты. Общие условия просты: обоюдное желание и письменное оформление.

Соглашение сторон составляется в той же форме, что и основной контракт. Образец можно найти в бесплатных правовых справочниках.

Если арендный договор регистрировался в ЕГРН, участникам придется обратиться в Росреестр вновь. Вывод следует из содержания п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Поскольку прекращение отношений является обоюдным решением, соблюдать уведомительную процедуру не требуется. Порядок возврата имущества участники устанавливают в ходе переговоров.

Наличие задолженности по арендной плате не препятствует заключению соглашения. Стороны вправе разорвать контракт, а затем предъявить финансовые претензии (п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 104).

Расторжение договора по инициативе участника

Отказаться от партнерства можно и в одностороннем порядке. Причины поименованы в Гражданском кодексе РФ. По инициативе арендодателя сделку расторгают на следующих основаниях (ст. 619 ГК РФ):

Причина Подтверждение
Нарушение правил эксплуатацииСтатья 615 ГК РФ обязывает арендатора использовать имущество в соответствии с назначением или условиями договора. Выход за рамки требования влечет расторжение соглашения и взыскание убытков. Чтобы предъявить претензии, арендодателю необходимо документально зафиксировать нарушение. Свидетельством недобросовестности могут стать жалобы смежных землепользователей, протоколы об административных правонарушениях, акты осмотра, сообщения управляющих компаний или сервисных служб. Нередко свидетельствами становятся видеозаписи с камер наблюдения. Официальная характеристика доказательств приводится в ст. 55 ГПК РФ
Существенное ухудшение состояния имущества по вине контрагентаОснованием прекращения договора аренды становится документ о причинении вреда. Таковым может служить акт обследования или заключение независимого оценщика. Для точного установления размера ущерба требуются передаточный акт с указанием исходного состояния актива, а также протокол повреждений. Обосновывать причинно-следственную связь между действиями арендатора и вредом не нужно. Доказывать отсутствие вины должен непосредственный пользователь вещи, поскольку договором на него возлагается обязанность по обеспечению сохранности (ст. 401 ГК РФ)Односторонний внесудебный порядок расторжения сделки позволяет отказаться от дорогостоящих услуг оценщика. Если арендатор согласен с претензиями, размер вреда определяют совместно. Для этого формируется комиссия, в состав которой входит равное количество представителей от каждой стороны. Возмещение выплачивается добровольно
Уклонение от оплаты аренды 2 и более раза подрядОбосновать требование о расторжении договора нужно расчетными документами. Арендодателю достаточно представить акт сверки с выделенной суммой задолженности. При этом стоит помнить о минимальном периоде просрочки. Его определяют с учетом графика внесения арендных взносов. Отсутствие подписи контрагента на актах сверки не является препятствием. В случае передачи спора в суд доказательствами станут банковские выписки, счета и переписка
Отказ от ремонтных работ, если такая обязанность возложена на арендатора законом или договоромЗдесь на помощь вновь придут акт о передаче имущества в аренду и протокол осмотра. Для их составления можно создать комиссию либо пригласить независимого специалиста

Во всех перечисленных случаях арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь после направления претензии. Контрагенту надлежит вручить уведомление с указанием разумного срока устранения недостатков.

Отказаться от исполнения сделки в одностороннем порядке можно, если партнер проигнорирует требования. Уклонение от возврата имущества становится основанием для обращения в суд.

Расторжение договора по инициативе арендатора происходит по правилам ст. 620 ГК РФ.

ПричинаПодтверждение
Уклонение арендодателя от передачи имущества по договоруСтатья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить контрагенту предмет сделки. Одновременно необходимо вручить сопутствующие документы, ключи. Отсутствие акта или иного документального подтверждения свидетельствует о недобросовестности. Доказывать факт передачи имущества при возникновении спора обязан именно арендодатель
Выявление недостатков и дефектов, не оговоренных сторонами в соглашенииФакт несоответствия объекта заявленным в договоре характеристикам подтверждается передаточным актом. Свои претензии арендатор может высказать при отказе от его подписания. Если недостатки оказались скрытыми и выявились в процессе эксплуатации, придется созывать комиссию для составления протокола. Для освидетельствования можно пригласить независимого эксперта. При возникновении споров юристы рекомендуют опираться на положительную практику, например, постановление Северо-Западного окружного ФАС РФ № Ф07-5727/14
Уклонение арендодателя от проведения ремонтаНеисполнение обязанности по надлежащему содержанию имущества признается основанием расторжения сделки. Статья 616 ГК РФ возлагает расходы по капитальному ремонту на арендодателя. При неисполнении этого требования контракт можно разорвать. Арендаторам даже удается обосновать отказ от оплаты по договору (постановление Московского окружного ФАС № Ф05-13929/2017)
Непригодность имущества к дальнейшей эксплуатации по причинам, не зависящим от арендатораНастаивать на прекращении договорных отношений можно при существенном повреждении или полном разрушении объекта. Подтверждением становится документ о текущем состоянии предмета сделки. Доказательствами являются протоколы осмотра, фотографии, видео, заключения независимых экспертов или контролирующих служб

Односторонний отказ по указанным основаниям возможен только в судебном порядке. Письменной претензии или уведомления будет недостаточно.

Дополнительная возможность выхода из сделки по инициативе участника предусмотрена для бессрочных договоров (п.2 ст. 610 ГК РФ). Условием становится направление извещения. Если предметом соглашения является недвижимость, отправить сообщение необходимо не менее чем за 3 месяца.

Для остальных случаев этот срок сокращен в 3 раза. По обоюдному согласию стороны вправе изменить правила. Так, если в договоре присутствует пункт об уведомлении партнера о расторжении за полгода, выйти из сделки раньше не получится. Арендную плату придется заплатить за весь период.

После вручения извещения важно надлежащим образом оформить возврат имущества. Факт передачи имущества фиксируется актом. Отказ собственника принять предмет сделки этому не препятствует.

Если арендодатель уклоняется от подписания, можно составить односторонний документ. Доказательством добросовестности станут письменные извещения и приглашения на приемку.

Настаивать на взыскании арендной платы за период просрочки контрагент не сможет (п. 37 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Срочные договоры расторгаются в одностороннем порядке лишь при наличии соответствующего пункта. Участники вправе перечислить в контракте основания или согласовать право на безусловный отказ от сделки. Здесь же прописывают процедуру уведомления. Дополнительно партнеры могут установить неустойку.

Штрафные санкции будут покрывать убытки другой стороны. Этот механизм реализуется, если прекращение сотрудничества не связано с нарушениями. Примером может служить переезд компании в более дешевый офис. В остальных случаях немотивированный внесудебный отказ от срочного договора аренды недопустим.

При составлении пункта о расторжении важно использовать максимально точные формулировки. Арендатор должен получить «право выхода из сделки во внесудебном порядке», а не возможность «предъявить требование». Второй вариант не освобождает от необходимости обращения в суд. Досадное упущение грозит длительными разбирательствами (постановление ВАС РФ № 9615/11).

Право на одностороннее прекращение договора следует реализовывать добросовестно и разумно. Злоупотребления повлекут ничтожность уведомления о расторжении сделки (постановление ВС РФ № 54).

Краткие выводы

  1. Договор аренды расторгается по окончании срока либо досрочно.
  2. Основанием прекращения сотрудничества становится соглашение контрагентов или требование одного из них.
  3. Уведомительный порядок выхода из бессрочной сделки установлен ст. 610 ГК РФ. При наличии соответствующего пункта он может применяться и к соглашениям с определенным периодом действия.
  4. Сторона, отказавшаяся от дальнейшего сотрудничества, должна обосновать причину. При возникновении споров вопрос разрешается судом.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kak-razorvat-arendnoe-soglashenie-bez-sudebnogo-razbiratelstva

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Заключение договоров аренды распространено как среди предпринимателей, использующих объекты для ведения бизнеса, так и среди физических лиц, заключающих соглашения аренды жилья. Они могут быть заключены на неопределенный срок или с четко прописанной датой завершения отношений. Можно ли расторгнуть соглашение досрочно, в связи с чем это можно сделать?

Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды

Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:

  1. Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
  2. Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
  3. Подача искового заявления в суд.

Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.

Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:

  1. При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
  2. Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
  3. Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
  4. Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
  5. Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.

Инструкция по расторжению договора аренды

Если между участниками сделки достигнута обоюдная договоренность, что соглашение будет расторгнут, необходимо все зафиксировать документально.

Важно! Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его досрочном прекращении должно пройти эту же процедуру.

Земельного участка

Участки сельхозназначения часто выступают объектами сделок по аренде как у физических, так и у юридических лиц. Существует договор аренды на 49 лет. Он заключается с администрацией муниципалитета и пользователем.

Арендатор расторгает договор аренды досрочно в том случае, если второй стороной не вносится арендная плата. Чаще всего в одностороннем порядке отношения прекращаются, если денежные средства не вносятся в течение 3 месяцев подряд.

Право арендодателя изъять объект из пользования раньше оговоренного срока и в том случае, если деятельность второй стороны ухудшает качество земли или участок используется не по назначению.

Но по собственной воле досрочно расторгнуть договор по использованию земельного пая невозможно. Стороны должны прийти к взаимному соглашению.

В противном случае все отношения должны решаться через суд или досудебный порядок урегулирования спора.

Расторжение оформляется в той же форме, что и его заключение (пример). Соглашение должно быть составлено по образцу:

  • дата и место заключения соглашения,
  • ФИО сторон,
  • номер договора аренды, зарегистрированный в регпалате, кадастровый номер объекта,
  • момент прекращения отношений,
  • подписи сторон,
  • дата составления документа.

Соглашение составляется в двух экземплярах.

Важно! При заключении договора с администрацией на аренду земель сельхозназначения, он может быть расторгнуть в одностороннем порядке арендодателем, если этот пай не используется по назначению в течение трех лет.

Квартиры

Квартиры могут быть арендованы на определенный срок, а может быть составлен бессрочный договор аренды.

Если решение о прекращении действия договора аренды принимается арендодателем, он направляет письмо в свободной форме. Если вторая сторона не имеет возражений, то в указанный период производится передача имущества с составлением акта.

Если съемщик отказывается принимать условия арендодателя, у второй стороны есть возможность обратиться в суд. Для этого необходимо иметь на руках второй экземпляр письма и уведомление о получении адресатом первого. Это станет основанием судебного разбирательства дела.

Помещения

Договор аренды любого помещения, как жилого, так и нежилого, также может быть расторгнуть раньше прописанного в документе срока. Основной причиной является задолженность по оплате.

Нежилые помещения часто сдаются в аренду ИП, юридическим лицам под ведение ими предпринимательской деятельности. Вторая сторона при подписании документа берет на себя ответственность за сохранность объекта. При этом встречаются случаи, когда помещение начинают использовать не по назначению, тем самым, ухудшая его. Например, квартиру используют как склад.

Чтобы правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды, арендодатель должен отправить письмо-уведомление второй стороне с изложением причин прекращения действия документа.

Автомобиля

Аренда транспортного средства относится к категории оказания услуг. Расторжение соглашения аренды такого объекта имеет свои особенности. Эксплуатация автомобиля или техники может быть прекращена досрочно при ее порче, невнесении оплаты.

При этом владелец имеет право потребовать возмещения нанесенного ущерба, то есть ремонта поломанной техники. Если в процессе использования средство полностью пришло в негодность, арендодатель вправе требовать приобретения равноценного.

Существует нюанс! Автомобиль берет в аренду одно лицо, но оно имеет право передать вождение третьим лицам. На этом основании в одностороннем порядке прекратить арендные отношения невозможно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Если существуют основания для прекращения отношений по соглашению об аренде, стороной должно быть выдвинуто требование. При достижении согласия пользование объектом может быть прекращено раньше срока во внесудебном порядке.

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-pravilnee-rastorgnut-dogovor-arendyi-dosrochno

Досрочное расторжение договора аренды: причины, порядок действий и образец соглашения

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Как показывает практика, арендодатель и арендатор нередко расторгают заключенный договор раньше установленного срока. Причины могут быть разными. В любом случае эта процедура оформляется документально: подписывается соглашение о расторжении договора аренды. Важно понимать, как правильно составляется подобный договор.

Причины и условия досрочного расторжения контракта

Договор аренды, как правило, является долгосрочным. Дату его прекращения действия указывают в самом тексте соглашения. Бывает, что контракт заключают на неопределенный период. Но нередко возникают обстоятельства, которые вынуждают участников сделки досрочно прекратить действие соглашения.

Рассматривает вопрос о расторжении договора аренды помещения Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). В статье №450 данного нормативного документа приведены основания для прекращения действия контракта раньше срока.

Сказано, что расторжение соглашения по аренде может быть произведено по обоюдному согласию либо инициативе одной из сторон.

Независимо от мотивации, участники сделки должны действовать в рамках российского законодательства. Основной причиной прекращения арендных отношений является нарушение условий заключенного договора.

Досрочное расторжение соглашения может проводиться в досудебном либо судебном порядке.

Если контракт был заключен на определенный срок, то в нем должны содержаться условия для прекращения его действия, ранее завершения установленного периода.

По обоюдному согласию

Инициатором досрочного прекращения действия арендного договора может выступать любая из сторон сделки. Кроме этого доступно прекратить контрактные отношения и по обоюдному согласию. В реализации это самый простой способ.

Обычно не связан с конфликтной ситуацией, претензиями, осуществляется во внесудебном порядке.

Основные причины досрочного расторжения арендного контракта приведены ниже:

  1. потеря интереса у сторон к заключенному соглашению;
  2. разрушение предмета договора по независимым от воли и действий участников сделки обстоятельствам;
  3. нарушение договорных обязательств с обеих сторон.

По инициативе арендатора

Если арендодатель не выполняет свои обязательства, не соблюдает условия, предусмотренные соглашением, то вторая сторона имеет право инициировать прекращение отношений. Причин для расторжения договора немало.

Главные основания для прекращения действия арендного контракта:

  • собственник имущества отказывается проводить его ремонт, предусмотренный соглашением;
  • предмет договора был передан в ненадлежащем состоянии и не пригоден для применения;
  • арендатор утратил потребность в пользовании объектом, предоставленным арендодателем;
  • после подписания соглашения владелец имущества не передал его в пользование арендатору;
  • непосредственный собственник объекта создает преграды для его использования;
  • арендодатель в одностороннем порядке изменил условия контракта.

По инициативе арендодателя

Согласно статье №619 ГК РФ, договор аренды досрочно может быть прекращен по инициативе арендодателя, если арендатор нарушает условия соглашения.

Основные причины для расторжения контракта:

  • арендатор не производит капитальный ремонт имущества согласно заключенному договору;
  • пользователь не поддерживает объект в надлежащем состоянии, ухудшает его качества;
  • не вносится плата за временное пользование имуществом в срок, в установленном сторонами соглашения размере. Для расторжения контракта достаточно одной просрочки;
  • арендатор использует предмет договора не по назначению.

Порядок действий по расторжению арендного контракта может быть разным. Все зависит от того, кто является инициатором прекращения отношений, имеются ли между сторонами какие-либо разногласия.

Как расторгнуть: порядок действий

Если договор расторгается по инициативе одной из сторон мирным путем, тогда следует придерживаться такой процедуры:

Если у сторон имеются претензии друг к другу, один из контрагентов не желает отказываться от выполнения своих обязательств по договору, тогда придется решать вопрос в судебном порядке. Эта норма закреплена в статье №619 ГК.

Алгоритм действий будет следующим:

  • извещение арендодателя или арендатора о нарушении условий соглашения, что может повлечь расторжение арендных отношений. Это должно быть произведено в письменной форме. Надо установить сроки для устранения нарушения;
  • составление искового заявления и подача его в суд. В нем можно дополнительно потребовать от ответчика выплату денежной компенсации за моральный и материальный ущерб.

Судебными органами будет инициировано разбирательство, выявление виновного.

Успех дела зависит от наличия доказательной базы. Принятое судьей решение является обязательным к исполнению. Если иск удовлетворен, тогда договор расторгается, выплачивается денежная компенсация. За нарушение действующего законодательства на виновное лицо может быть наложен штраф.

Как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды?

Дополнительное соглашение о расторжении арендного контракта составляется, если сторонам сделки удалось достигнуть договоренности. Этот документ фиксирует порядок прекращения действия взаимных обязанностей и прав.

Унифицированного бланка такого договора на законодательном уровне не утверждено. Поэтому оформляется документ в свободном виде. При составлении соглашения нужно придерживаться ряда правил. Также важно соблюдать стандартную структуру документа.

В дополнительном договоре о расторжении контракта аренды должны присутствовать такие блоки:

  1. вводный. Это название и номер документа, дата и место его составления;
  2. основной. Описываются стороны договора, причина расторжения соглашения, дата прекращения арендных отношений и т.п.;
  3. заключительный. В этой части приводятся реквизиты арендатора и арендодателя, подписи.

В обязательном порядке указывается следующая информация:

  • название и номер документа;
  • место заключения соглашения;
  • реквизиты двух сторон;
  • предмет соглашения (это расторжение арендного договора);
  • причина прекращения арендных отношений;
  • дата расторжения договора;
  • номер и дата заключенного ранее контракта;
  • наличие односторонних либо взаимных претензий;
  • порядок приема-передачи объекта;
  • дата составления дополнительного договора;
  • личные подписи двух сторон.

Рекомендуется придерживаться следующих правил составления дополнительного соглашения:

  • оформлять на листах А4;
  • писать в деловом стиле, грамотно;
  • не исправлять ошибки корректором, зачеркиванием, ластиком либо лезвием;
  • обязательно ставить дату составления.

Оформляя доп. соглашение о расторжении договора аренды, нужно учитывать особенности и тип предмета контракта. От этого зависит содержание документа.

Предметом соглашения об аренде может выступать:

  • квартира, жилой дом;
  • нежилое помещение (склад, офис, торговая площадка);
  • земельный участок;
  • транспортное средство (легковой автомобиль, грузовая машина, специальная техника);
  • оборудование.

Арендный договор может заключаться на любое движимое и недвижимое имущество. Главное требование к объекту – сохранение его эксплуатационных качеств в течение длительного времени.

Квартиры, жилого дома

Если предметом аренды является жилой частный дом либо городская квартира, тогда в дополнительном соглашении о прекращении срока действия договора нужно подробно описать помещение.

Следует указать тип здания, адрес расположения, площадь, кадастровый номер.

Такая характеристика поможет судебной организации в случае возникновения конфликтных ситуаций однозначно идентифицировать предмет договора.

Нежилого помещения

Если предметом арендного договора выступает нежилое помещение, тогда необходимо описать подробно данный объект. Нужно указать цель использования, адрес местоположения и площадь дома. Обязательно описывается порядок приема-передачи недвижимого имущества.

Оборудования

Договор аренды оборудования обычно заключается между юридическими лицами. Его досрочное расторжение, как правило, происходит по причине выхода из строя, нецелевого использования, умышленного нанесения ущерба и т.п. Приводятся характеристики оборудования. Описывается порядок возвращения предмета арендодателю.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Оформление дополнительных документов

Перед подписанием дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды, следует подготовить ряд документов. Потребуется копия арендного договора, который расторгается, уведомление о решении одного из контрагента прекратить сделку, документы, которые подтверждают личности сторон.

Также дополнительно оформляется акт приема-передачи недвижимого или движимого имущества. В нем приводятся сведения о сторонах контракта, полные данные об объекте, информация о текущем состоянии, составляющих элементах.

Данный документ подтверждает то, что арендатор возвращает арендодателю одолженный предмет, а последний принимает его.

Пример заполнения бланка

Если соглашение о прекращении действия арендного контракта составляется впервые, тогда рекомендуется пользоваться примером такого документа. Это поможет избежать допущения грубых ошибок, а также ускорит процесс оформления договора.

Образец расторжения договора аренды по соглашению сторон можно скачать здесь.

Таким образом, досрочное прекращение арендного контракта может происходить по инициативе одной из сторон сделки либо по обоюдному согласию. Расторжение арендных отношений реализуется подписанием дополнительного договора. При его составлении нужно придерживаться ряда правил.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/arenda/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora.html

Досрочное расторжение договора аренды

Документы для досрочного расторжения договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Как расторгнуть договор аренды досрочно – арендатором и арендодателем

Документы для досрочного расторжения договора аренды

Договор аренды в отношении объектов недвижимости – один из самых распространенных правовых документов. Он является двусторонним, в качестве обеих сторон могут выступать физические или юридические лица. Законодательством определены ситуации, при которых можно досрочно расторгнуть договор аренды.

Основные понятия

Нередко понятия «аренда» и «наем» считают синонимами. Однако между ними есть существенные различия. Под арендой понимают передачу имущества организации, а договор найма составляют при передаче в пользование недвижимости физическому лицу. Последний необходимо составлять в письменном виде, а аренда может заключаться и по устной договоренности. Существуют и другие отличия:

  • если аренда продолжается больше 1 года, то договор понадобится зарегистрировать;
  • аренду оформляют арендатор и арендодатель. При найме участники договора именуются как наниматель и наймодатель. Подобные наименования обязательно фиксируются в тексте договора;
  • договор найма составляется только при передаче жилых объектов недвижимости, аренду можно оформить на нежилые объекты (склады, подсобные помещения);
  • в случае с наймом существует ограниченный срок действия соглашения – 5 лет. Аренда может быть бессрочной;
  • правила аренды прописаны в ст. 34 Гражданского кодекса РФ, найма – в ст. 35 того же закона.

Договоры аренды и найма регламентируют отношения обеих сторон, устанавливают их обязательства и права, предусматривают алгоритм действий в конфликтных ситуациях.

Причины, по которым можно расторгнуть договор

Договор об аренде жилого помещения прекращается, если истекает срок его действия. Регистрировать подобные договоры в Росреестре необходимо, если срок аренды превышает 12 месяцев. Для того чтобы избежать государственной регистрации договоры составляют на 11 месяцев. Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда допустимо досрочное прекращение отношений:

  • по соглашению сторон, при составлении соответствующего документа;
  • по инициативе одного из участников в суде, если имели место причины, указанные в ст. 619, 620 ГК РФ;
  • если одна из сторон желает прекратить отношения по причинам, предусмотренным в тексте договора.

Обоюдное согласие позволит быстро и без лишних конфликтов прекратить действие договора, не требуется привлечение третьих лиц.

Существуют обстоятельства непреодолимой силы, при которых отсутствует ответственность с обеих сторон.

К ним относят военные действия и техногенные катастрофы в регионе проживания, природные бедствия, отказ коммунальных служб обслуживать дом, в котором расположена квартира, если причиной не явилась задолженность по платежам.

Одностороннее расторжение возможно в таких случаях:

  • если упомянутая жилплощадь не была передана в распоряжение нанимателя, либо наймодатель чинит какие-либо препятствия для ее использования;
  • собственник квартиры не выполняет свои обязательства по ремонту жилья;
  • после подписания документа были выявлены существенные недостатки, препятствующие надлежащему использованию недвижимого объекта;
  • если жилье больше не пригодно для проживания по причинам, не зависящим от арендатора;
  • если арендатор нарушает сроки и правила внесения арендной платы;
  • жилплощади был нанесен существенный ущерб арендатором;
  • помещение используется не по целевому назначению.

Если подобные основания для расторжения имеются, то сторона-инициатор отправляет другой стороне требование о прекращении договора. Далее алгоритм действий отличается в зависимости от решения другой стороны. Досудебный порядок расторжения актуален при согласии обеих сторон или одностороннем желании нанимателя.

Если достигнуто согласие

Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то им необходимо зафиксировать свое решение в письменной форме. Важно учитывать следующее:

  • тот, по чьей инициативе происходит расторжение, должен отправить уведомление другому участнику;
  • составляется соглашение;
  • стороны ставят свои подписи, после чего аренда прекращается. Жилье возвращается в распоряжение его владельца, а наниматель освобождает помещение.

Подобный способ позволяет избежать длительных разбирательств, уплаты возможных штрафных санкций. Передача имущества происходит на основании акта приема-передачи, составленного при заключении договора, фиксируется состояние жилплощади.

Расторжение по инициативе арендатора

Нанимателю необходимо предупредить арендодателя о своих планах за 3 месяца. Если в тексте договоре о найме зафиксирован иной срок уведомления, то ориентироваться нужно на него. При этом обязательно согласие всех лиц, которые проживают в указанной квартире.

Уведомить собственника квартиры можно при личной встрече или путем отправки ему заказного письма с уведомлением. Срок отсчитывается от даты получения документа арендодателем. Когда установленный срок истечет, договор будет считаться недействительным.

Если расторгнуть отношения хочет арендодатель

Прекращение договора по инициативе арендодателя возможно:

  • если квартиросъемщик причинил ущерб имуществу собственника или совершал действия, нарушающие права соседей;
  • если квартира находится в аварийном состоянии и дальнейшее проживание в ней не представляется возможным;
  • при просрочке оплаты в течение двух месяцев при сроке договора менее года, или неуплата в течение полугода при долгосрочном договоре.

Возможны и другие ситуации, предусмотренные жилищным законодательством РФ. Жильцов необходимо уведомить о выселении в срок, указанный в договоре. При отсутствии их согласия вопрос решается в судебном порядке.

По постановлению суда нанимателю квартиры предоставляют срок, не превышающий одного года, для ликвидации совершенных им нарушений. Если никаких мер предпринято не было, арендодатель повторно обращается в суд, договор расторгается.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Вопросы оплаты

Если заблаговременно расторгнуть договор желает владелец жилья, а какие-либо нарушения со стороны нанимателя отсутствуют, то арендодатель должен оплатить расходы на поиск нового жилья и переезд, если иное не зафиксировано договором. Денежные средства выплачиваются в момент расторжения соглашения.

Если расторгает договор наниматель жилья, не уведомив при этом владельца в указанный срок, то он должен заплатить штраф в размере половины суммы от ежемесячной оплаты. Если причиной расторжения стали значительные нарушения условий договора (например, причинение имущественного вреда), то пострадавшая сторона вправе требовать возмещение понесенных убытков.

Как правильно составить соглашение о расторжении?

Типичный образец подобного документа включает следующие сведения:

  • наименование документа;
  • личные данные обоих участников договора с указанием данных их паспортов, ИНН, места регистрации и контактного телефона;
  • причины, по которым действие договора прекращается;
  • подтверждение факта, что у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу;
  • дата расторжения сделки.

Оформить соглашение необходимо так же, как и сам договор. Если договор заверял нотариус, то и соглашение должно быть заверено таким же образом. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами с указанием расшифровки подписей.

Расторжение, если на него согласны обе стороны, возможно, если:

  • жилплощадь и находящееся в ней имущество собственника находится в надлежащем состоянии;
  • нет задолженности по арендной плате у нанимателя;
  • наниматель жилья вывез свои личные вещи и покинул квартиру.

При соблюдении всех указанных выше пунктов договор признается расторгнутым, обе стороны освобождаются от наложенных обязательств. Если в тексте первоначального договора аренды было указано условие выплаты компенсации при досрочном прекращении аренды, то инициатор обязан совершить все положенные выплаты.

Примерный образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно скачать здесь

Как расторгнуть договор в суде?

Прежде чем обращаться в суд, нужно отправить уведомление второму участнику договора. Передают его лично либо пользуются услугами почты. Документ должен быть в письменном формате, в нем важно отразить следующее:

  • наименование;
  • полную информацию об участниках сделки найма;
  • реквизиты договора о найме помещения;
  • причины, по которым было послано подобное уведомление;
  • формулировка требования о расторжении договора о найме квартиры досрочно.

Изначально в текст договора должны быть включены сведения о том, в каком порядке его можно прекратить. Причины расторжения должны соответствовать нормам ГК РФ.

Для расторжения сделки найма, если участниками являются физические лица, обращаются в суд общей юрисдикции по адресу регистрации ответчика. Требования к исковому заявлению обозначены в ст. 131 ГПК РФ.

Иск должен быть составлен в письменной форме и включать такую информацию:

  • реквизиты судебной инстанции;
  • сведения о сторонах разбирательства;
  • информация о том, чьи права были нарушены;
  • сведения о том, было ли отправлено предварительное уведомление другому участнику договора.

К заявлению истца необходимо приложить:

  • копию договора аренды;
  • копию уведомления и подтверждение его получения другой стороной;
  • если причиной расторжения становится задолженность по оплате, то нужно представить соответствующие квитанции;
  • если был причинен имущественный ущерб, то прилагается копия акта с перечислением причиненного ущерба.

В зависимости от ситуации список документов может меняться, уточнить их точный перечень можно при подаче иска. Суд может приобщить к делу показания свидетелей или заключения специалистов. Рассмотрение дела, в среднем, занимает 2 месяца, в отдельных случаях – до полугода.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-dosrochno

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.