Договор собственника жилья с управляющей компанией

Содержание

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор собственника жилья с управляющей компанией

Большинство жилых домов в России обслуживаются управляющими компаниями (УК).

Эти организации предоставляют услуги по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества многоквартирного дома. УК взимает плату за коммунальные услуги, является исполнителем этих услуг.

Основанием для деятельности организации служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Что представляет собой договор, какие пункты включает, можно ли расторгнуть его в одностороннем порядке?

Законодательная база

Договор управления многоквартирным домом (МКД) является базовым документом, который регулирует права и обязанности сторон.

В рамках этого договора собственники квартир являются заказчиками услуг, а управляющая организация является исполнителем этих услуг. Именно собственники жилья должны определять, какие работы нужно выполнять в доме.

О порядке и особенностях заключения договора управления МКД говорится в ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Рассмотрим основные выдержки из статьи:

  1. Договор заключается только с той УК, у которой есть лицензия на осуществление подобной деятельности.
  2. Сделка может заключаться в письменной либо электронной форме.
  3. Договор заключается с каждым собственником МКД на условиях, которые обозначены в решении на общем собрании собственников жилья.
  4. Одной стороной в договоре выступает УК, а второй – собственники квартир в МКД (не меньше 50% от общего количества).
  5. Каждый собственник квартиры сам отвечает за свои обязанности по договору и не отвечает по обязательствам других жильцов МКД.

Нужен ли договор с управляющей компанией в 2020 году? Несомненно, ведь составление такого соглашения является способом организации хозяйственной деятельности в МКД.

В договоре прописывается состав общего имущества, конкретный перечень работ и услуг по содержанию дома, стоимость услуг, размер оплаты, ответственность сторон, порядок контроля, отчетность, срок действия соглашения, порядок разрешения споров.

Составление договора

При оформлении договорных отношений жильцы дома нередко теряются и не знают, где взять договор, как его составить.

В такой сделке, как выполнение услуг в МКД, важно пройти такие этапы составления договора:

  1. Разработка документа. Обычно договор разрабатывает управляющая компания, которая в дальнейшем передает черновик второй стороне соглашения для рассмотрения ключевых моментов.
  2. Ознакомление всех жильцов дома с текстом предварительного договора.
  3. Выпуск окончательной версии документа и дальнейшее его утверждение на общем собрании жильцов дома.
  4. Подписание сделки.

договора в каждом конкретном случае может быть разным, однако есть базовые требования по содержанию.

Так, в обязательном порядке в тексте документа должна быть прописана такая информация:

  • состав общего имущества МКД (полный перечень), адрес дома;
  • информация о работах или услугах по содержанию и ремонту общего имущества;
  • цена договора, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества;
  • порядок осуществления контроля за выполнением исполнителем взятых на себя обязательств.

По согласованию сторон текст договора может быть дополнен другими важными для сторон пунктами.

Примерное содержание текста документа должно быть таким:

  1. Наименование документа, дата и место его составления.
  2. Наименование сторон сделки.
  3. Предмет договора. Нужно указать основание заключения сделки (согласно решения общего собрания собственников), прописать, что УК обязуется выполнять. Также в этом пункте можно прописать, что относится к общедомовому имуществу либо же дать ссылку.
  4. Обязанности сторон. Этот пункт можно разделить на два подпункта: в первом написать обязанности УК, а во втором – обязанности жильцов. Так, собственники обязаны своевременно производить оплату за услуги ЖКУ, предоставлять сотрудникам УК доступ к общественным местам для контроля инженерных систем, принимать участие в проведении собраний жильцов МКД, передавать показания счетчиков, при необходимости – предоставлять информацию о себе и о своей квартире. В обязанности УК входит обеспечение жильцов ресурсами, своевременное устранение проблем и неполадок, уведомление жильцов о планируемых ремонтных работах и др.
  5. Права сторон. Собственники МКД имеют право требовать от УК снижать тарифы на услуги при условии, что компания предоставляет услуги некачественно, не в полном объеме. А УК, в свою очередь, имеет право привлекать к осуществлению деятельности третьих лиц, а также может прекращать выполнять работы, если жильцы дома не платят за услуги.
  6. Цена договора. Описывается порядок начисления оплаты за услуги, периодичность оплаты, сроки, возможность увеличения платы при условии проведения аварийных работ и др.
  7. Ответственность сторон. Порядок уплаты пени и др.
  8. Контроль за исполнением УК условий сделки. Предоставление УК отчетов о выполненных работах, реагирование на обращение граждан, устранение дефектов и т. д.
  9. Срок действия договора – устанавливается в промежутке от 1 до 5 лет.
  10. Порядок изменения и расторжения договора – по инициативе собственника, управляющей компании, по обоюдному решению, в судебном порядке, в случае смерти собственника или ликвидации УК.
  11. Приложения. К договору нужно приложить такие документы: перечень обязательных к выполнению услуг УК, сроки устранения аварий, размер планы по ремонту, состав общего имущества и др.
  12. Подписи сторон.

Порядок расторжения договора с УК

Прекратить договорные отношения с УК в одностороннем порядке в 2020 году жильцы многоквартирного дома могут.

Для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке жильцам нужно подготовиться:

  1. Найти вескую причину или несколько причин, по которым возникла необходимость прекратить договорные отношения с УК. Например, обслуживающая организация не выполняла работы по обслуживанию дома либо выполняла их, но с грубыми нарушениями либо некачественно; не предоставляла жильцам услуги, которые были прописаны в соглашении и др.
  2. Подготовить необходимые документы для расторжения договора. Члены инициативной группы дома должны подготовить такие документы: протокол общего собрания о принятом решении отказаться от услуг УК, письменные доказательства собственников на некачественную работу УК (жалобы граждан, заявления-обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию и др.), акты проверок работы УК, уведомление УК о том, что жильцы планируют расторгнуть сделку.
  3. Уведомить всех собственников квартир в МКД о проведении общего собрания всех жильцов.
  4. Провести собрание жильцов, о результатах которого в обязательном порядке нужно уведомить УК.

Судебный порядок расторжения договора с УК

Зачастую УК не готовы просто так расставаться с МКД, потому что считают, что качественно и в срок выполняют поставленные перед ним задачи. Но что делать, если это не так, как расторгнуть договор с управляющей компанией, если она этого не хочет?

В этом случае собственникам МКД нужно обратиться за решением спора в суд. Однако нужно иметь в виду, что судья может расторгнуть сделку только в одном случае – при грубом нарушении УК условий договора.

Под этим понимается нарушение условий сделки одной из сторон, которое повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

К грубым нарушениям можно отнести систематические невыполнения УК услуг, неудовлетворительное выполнение таких услуг, отсутствие предоставление финансовых отчетов или отчетов о проделанных работах, причинение вреда имуществу МКД и др.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, истец должен подготовить мощную доказательную базу (документы, фото, видеоматериалы, показания свидетелей), чтобы судья безоговорочно встал на его сторону.

Оплата за услуги УК без договора

Некоторых жильцов МКД интересует вопрос: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора?». Все дело в том, что если конкретный гражданин не заключил договор напрямую с УК, то это не значит, что договора нет вообще.

Он есть, а принят он был на общем собрании жильцов дома, поэтому он обязателен для всех собственников этого дома.

К тому же, обязанность по оплате ЖКУ установлена Жилищным кодексом РФ, а именно, статьями 153 и 155. И не важно, если у собственника договор или нет, обязанность оплаты услуг ЖКУ никто не отменял.

Ситуация, когда договор с УК не заключен

Что будет, если не заключить договор на предоставление услуг УК в 2020 году? Если от заключения соглашения отказывается отдельное лицо, тогда оно должно выступить на общем собрании жильцов дома и заявить о своем решении.

Тогда же на месте выбирается ответственный человек, который должен по возможности изменить некоторые детали, обговорить с УК, чтобы соглашение все-таки было равнозначным.

Если договора с УК не будет, то платить за коммунальные услуги все равно придется. Собственникам нужно будет найти другую компанию и заключить с ней договор. В противном случае каждому из них будет начисляться пеня за каждый день просрочки по платежам.

На что обратить внимание при подписании договора с УК?

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают.

Так, при оформлении договора особое внимание нужно уделить таким пунктам:

  1. Применение тарифов – в соглашении важно прописать, что тарифы должна устанавливать не управляющая компания, а Федеральная служба по тарифам. В противном случае жильцы дома будут значительно переплачивать.
  2. Срок действия соглашения – он не должен превышать 5 лет. Если УК указывает в сделке срок свыше 5 лет, то нужно понимать, что это грубое нарушение законодательства.
  3. Обязательный перерасчет. Нередко в договоре УК делает запрет на перерасчет. Однако соглашаться на такое условие нельзя. По закону жильцы дома имеют право требовать снижения стоимость услуг, предоставленных с нарушением норм.
  4. Запрет на одностороннее расторжение договора. Такой пункт в соглашении является незаконным, поскольку по норме права собственники квартир могут расторгнуть соглашение, если УК грубо нарушает возложенные на нее обязательства.

Если никто из собственников не знаком с юридическими нюансами, тогда трудно сделать оценку правильности составления договора с УК. В этом случае лучше пригласить юриста, который сможет проанализировать сделку, дать рекомендации.

В противном случае упущение какого-то пункта в будущем может негативно повлиять на жильцов дома, а недовольство работой УК может стать причиной для поиска другой управляющей организации.

Обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией?

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно ли не платить за ее услуги?

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество. Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением.

В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ все решения, которые принимаются на общем собрании жильцов МКД подлежат обязательному исполнению и являются обязательными для всех владельцев, даже тех, кто не участвовал в ании.

Это значит, что даже если человек не заключал письменный договор с УК, то это не говорит о том, что с него снимается ответственность по произведению оплаты за выполнение работы по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Можно ли отказаться от услуг УК собственнику одной квартиры?

Отказаться от услуг управляющей компании владельцу одной квартиры в доме нельзя, так как право на избрание формы управления МКД было выбрано на общем собрании.

Поэтому если гражданин хочет отказаться от услуг УК, тогда он должен обсудить этот вопрос с другими жильцами, инициировав проведение собрания. И если на встрече всех владельцев квартир будет принято решение о смене УК, тогда вопрос об отказе будет решен в пользу недовольного собственника.

Договор управления МКД с УК – документ, в котором прописываются все права, обязанности собственников и управляющей компании. Именно на основании этого документа жильцы дома могут предъявлять свои требования касательно качества выполнения услуг, стоимости и т. д.

Расторгнуть договор собственники могут в одностороннем порядке, но при условии, если УК грубо нарушает условия договора.

Отсутствие документально оформленного соглашения не избавляет собственников от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Для оформления договора с УК специалисты рекомендуют приглашать опытных юристов.

Источник: http://expert-home.net/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-s-upravlyayushhej-kompaniej/

Одновременно управляющая компания и ТСЖ: договор и взаимодействие между управляющими организациями

Договор собственника жилья с управляющей компанией

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет возможность или желание осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.

Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг).

Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

Тсж как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний.

Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством .

Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом. Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии.

Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК.

ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

  1. Договор подряда.
  2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг.

Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

  1. Название на документы.
  2. Указание на реквизиты сторон.
  3. Существо правоотношения.
  4. Права и обязанности.
  5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Образец договора. ⇐

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

  • получать необходимые материалы необходимые для работы;
  • получать оплату;
  • требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом.

В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие.

Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/dogovor-tszh-s-upravlyayushhej-kompaniej-vydy-i-obraztsy-vzaimodejstvie-mezhdu-uk-i-tszh.html

Договор управления МКД: формы и особенности

Договор собственника жилья с управляющей компанией

Договор управления МКД выступает основным актом, который регулирует отношения между владельцами помещений и организацией, которая обязана содержать общее имущество граждан и управлять жилыми строениями. Предусматривается несколько форм руководства многоквартирными домами.

Формы управления МКД

В 2020 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

  • владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК);
  • управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проать половина собственников. Подсчет реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

  1. Жилищный кодекс РФ;
  2. Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
  3. Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».

Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

  • товарищество собственников жилья;
  • управляющую организацию.

Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

Договор управления с застройщиком

Стороны соглашения могут не быть собственниками помещений и управляющей компанией. Оформлять договор вправе и застройщики. Составление акта происходит при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию. Может использоваться типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.

До момента пока органы муниципалитета не проведут конкурс и не определят компанию, управляющую домом, соглашение формируется застройщиком. Владельцы помещений в дальнейшем могут расторгнуть договор и оформить новый.

Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.

Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной компании, так как она выступает единственным владельцем здания. Срок договора составляет не более 3 месяцев.

Срок действия акта

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

  • если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
  • когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
  • если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Завершение действия договора

Прекратить действие акта можно при выражении обоюдного согласия сторонами правоотношений. В этом случае применяются положения ст. 450 ГК РФ. Обязательный пункт документа – расторжение. В этом разделе указывается, по каким причинам соглашение может завершить действие в одностороннем порядке.

Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, где указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, обязанности, возложенные на него договором. Вторая сторона лишается того, на что она рассчитывала при оформлении документа.

Когда управляющая компания не выполняет обязанности, собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Нужно, чтобы инициативу поддержали более 50% владельцев помещений.

Образец договора

Образец соглашения помогает составить документ без нарушения требования ЖК РФ.

Выглядит он следующим образом:

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ №1

город Москва                                                                                               10 декабря 2019 года

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице руководителя Ивановой И.Р., действующей на основании Устава, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 54, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили соглашение:

1.Предмет договора

1.1. Предметом соглашения является оказание услуг в сфере жилищно-коммунального сектора, обслуживание общедомовых помещений со стороны Управляющей компании.

1.2. Состав имущества, в отношении которого исполняется руководство, отражен в Приложении к данному договору. 

2.Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющая компания обязана:

2.1.1. Организовать проведение работ в соответствии с требованиями законодательства.

2.1.2. Реализовать капитальный ремонт здания.

2.1.3. Обслуживать помещения общедомового типа.

2.1.4. Предоставлять услуги, связанные с учетом прописанных в доме граждан.  

2.2. Управляющая компания вправе:

2.2.1. Устанавливать срок и порядок оказания услуг.

2.2.2. Вносить изменения в намеченный план работ.

2.3. Собственники и иные пользователи помещений обязаны:

2.3.1. Своевременно оплачивать услуги компании. Оплата производится до 10 числа каждого месяца.

2.3.2. Обеспечивать сохранность общего имущества.

2.3.3. Сообщать о необходимости производства ремонта.

2.4. Собственники и иные пользователи помещений вправе:

2.4.1. Контролировать деятельность УК.

2.4.2. Требовать предоставление отчета.

3.Цена договора, порядок расчета и внесения платы

3.1. Оплата производится на основании тарифов, установленных администрацией города Москва.   

4.Осуществление контроля за выполнением Управляющей компанией обязательств по Договору

4.1. Контроль за деятельностью управляющей компании возложен на собственников жилых помещений.

4.2. Председатель Совета многоквартирного дома наделен правом от лица всех собственников производить согласование смет.

5.Заключительные положения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с 10 декабря 2019 года и заключается на 1 год. Настоящий договор

Подписи сторон:      

Управляющая компания                                                                   ___________________

Собственники                                                                                    ___________________

Таким образом, соглашение об управлении многоквартирным домом может иметь несколько форм. Вне зависимости от того, какой вариант руководства МКД выбран, нужно прописать существенные условия в акте. К ним отнесены: цена, срок действия, предмет.

Источник: https://zkhrf.ru/mnogokvartirnyj-dom/dogovor-upravleniya

Как омичам – собственникам жилья – заключить выгодный договор с управляющей компанией?

Договор собственника жилья с управляющей компанией

  • ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома);
  • управитель – ФЛП или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, занимающееся содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, и обеспечением надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – объединение, создающееся с целью строительства жилья, его дальнейшей реконструкции и управления домом.

Интересное: Направление мат капитала на улучшение жилищных условий

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны выполнять решение собрания совладельцев. Это же касается и ОСМД.

Разумеется, никто не может обязать собственника квартиры подписать договор с управителем, но как орган «легитимизированные» по решению собрания совладельцев они все равно могут начислять таким собственникам плату за выполняемые услуги и взыскивать с них задолженность, в т.ч. и через суд.

Что же касается ОСМД, то исходя из положений закона об ОСМД, житель автоматически становится его участником после его учреждения.

Правила отчетности о проделанных работах и осуществленных затратах

В силу п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая компания ежегодно на протяжении первого квартала должна инициировать собрание собственников МКД и предоставить полный отчет по оказываемым услугам, а также понесенным затратам, конечно, если иной срок не определен договором.

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Договор С Ук Жкх Как Получить Свой Экземпляр Договора

  • управляющая организация за 30 дней до прекращения договора передает техдокументацию на дом и иные документы выбранной управляющей организации;
  • управляющая организация отчитывается перед собственниками не реже раза в год (не позднее конца первого квартала следующего года).

В рамках договора управления домом управляющая организация по заданию собственников квартир в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (инженерные коммуникации, подвалы, чердаки, крыша, лестничные клетки, почтовые ящики, подъезды и пр.

), предоставлять коммунальные услуги и пр.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Типовой договор управления. Нормы законодательства
4099

4

Вопрос по ЖКХ

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Конференция ЮрКлуба

А если откажутся от вашей редакции — продолжайте переписку, пока не прдете к согласию, а до подписания договора обеими сторонами услуги вам УК будет оказывать не на условиях ДОГОВОРА, а на условиях Жилищного кодекса и Правил, утвержденных Правительством. Вот и всё!

Что же касается положений договора, которые противоречат закону, то, несмотря на их ничтожность, несведущих сособственников они будут стимулировать к своевременным расчётам, а за применение недопустимых законом санкций можно и ответить, о чём Управляющая компания не может не знать.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

Источник: https://KPPKDirection.ru/nezhilaya/kak-poluchit-dogovor-s-upravlyayushchej-kompaniej.html

Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом?

Договор собственника жилья с управляющей компанией

— Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления.

Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

ОБРАЗЕЦ
договора управления МКД.

Скачать
и использовать. Решаться все эти спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании. Так и только так, благо уже имели место ситуации, когда жильцы, подмахнувшие договор управления многоквартирным домом, получали неприятности.

Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.

1. Общедолевое имущество

Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта.

Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью.

Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, —  если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…

2. Что потребовать от управляющей компании?

Соответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.

А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.

Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)

Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности).

Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации.

В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.

Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами.

Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг.

Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК — защитник прав домовладельцев

И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями.

Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им.

И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами.

Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен.

В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам.

Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ)  должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом  предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры.

При этом  в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она
что-либо нарушит.

Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.

Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.

Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился.

Отчаявшись,собственники жильяпобежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи).

Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос:  ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”

Олег ПЕТРУШИН

Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”.

См. также:

В помощь студенту

Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.

Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.

Отличный банк рефератов: www.studere.ru

Тел. 8-903-405-78-83.

НИ ПУХА НИ ПЕРА!

Источник: http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.