Договор собственника помещения с управляющей компанией

Договор управления – нежилое помещение

Договор собственника помещения с управляющей компанией

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ № ____

г. Барнаул                                                                                                                 «______» ___________________  20___ г.

Собственник(и) нежилого  помещения

___________________________________________________________________________________________

по    адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул.

__________________ общей    площадью  _____ м2,     именуемый    в    дальнейшем «Собственник» с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Жилищная коммунальная инициатива» в лице директора Гефнидер Владимира Юрьевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», с другой стороны заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1.

Для обеспечения благоприятных и безопасных условий эксплуатации, надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и прилегающей территории в установленных границах, обеспечения коммунальными услугами Собственник передает, а Управляющая компания принимает на себя функции по управлению нежилыми помещениями, находящимися по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул.______________________ общая площадь __________кв.м., этаж ____ с предоставлением услуг в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.
1.2. Собственнику принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество соразмерно находящемуся в его собственности помещению.

2.   Права и обязанности сторон

2.1. Управляющая компания обязана:

2.1.1.  Принять в управление нежилое помещение по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. ______________и обеспечить его надлежащее техническое содержание в соответствии с утвержденным  перечнем работ и услуг (п. 2.1.8.).

Работы и услуги, не вошедшие в перечень, выполняются и оплачиваются в соответствии с дополнительным соглашением сторон;2.1.2.

Обеспечить Собственнику за плату предоставление коммунальных услуг: энергоснабжение в соответствии с соблюдением действующих норм и правил; согласно действующим тарифам Барнаульской Горэлектросети; уборку прилегающего к нежилому помещению земельного участка, подъездных путей; обеспечение безопасности общего имущества, переданного  в управление с прилегающей территорией при надлежащем техническом укреплении объекта (установка системы видеонаблюдения в необходимых для осуществления функций безопасности местах, системы ограничения доступа и т.д.).2.1.3. Формировать для согласования с общим собранием собственников план, сроки и стоимость проведения текущего ремонта общего имущества, смету планируемых доходов и расходов на текущий финансовый год. Работы по капитальному ремонту планируются и осуществляются на основании дополнительного соглашения за счет средств собственников;2.1.4. Вести по установленной форме учет выполненных работ по технической эксплуатации объектов, финансовую и бухгалтерскую документацию;2.1.5. Принимать все необходимые меры для своевременной ликвидации аварий и повреждений в порядке и сроки, установленные стандартами и нормативной документацией;2.1.6. Предоставлять ежегодно не позднее: 3 месяцев  следующего за отчетным годом, отчет общему собранию собственников о выполнении настоящего Договора. Отчет предоставляется в письменной форме и должен содержать информацию о полученных доходах и расходах, связанных с выполнением обязательств по настоящему Договору;2.1.7. Предоставлять ежегодно не позднее: 3 месяцев отчетного года на утверждение общему собранию собственников предложения об объемах услуг и работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества дома на очередной год, в порядке и размерах оплаты за эти услуги.

2.1.8.

В перечень работ и услуг по договору включается: – организация эксплуатации нежилых помещений (общего имущества), взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами, техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт мест общего пользования, уборка мест общего пользования, уборка территории, уход за зелёными насаждениями, эксплуатация системы видеонаблюдения, при её установке, обеспечение безопасности общего имущества, вывоз мусора.

2.2. Управляющая компания имеет право:

2.2.1. Требовать от собственника оплаты выполненных работ по содержанию и ремонту нежилого помещения в соответствии с их объемом и качеством;2.2.2. Вносить предложения о пересмотре размера оплаты за содержание и ремонт, а также о планировании текущих ремонтных работ общему собранию собственников;2.2.3.

Передавать свои права по обслуживанию Собственника третьему лицу;2.2.4. Самостоятельно распределять фонд оплаты труда между работниками в зависимости от фактической результативности их труда и конечного результата деятельности Управляющей компании в целом.2.2.5.

Заключать договора и сдавать в аренду и пользование общее имущество многоквартирного дома (технические этажи, подвальные помещения, фасады домов).

Заключать договора с юридическими и физическими лицами по установке и эксплуатации рекламных конструкций, антенн, базовых станций сотовых операторов на общем имуществе многоквартирного дома, нежилого помещения, стенах, крыше с соблюдением действующих СНиП.

2.2.6.

Взыскивать в судебном порядке задолженность по настоящему договору с Собственника, а также без отдельного поручения Собственника и с других собственников нежилых помещений, возникающую в результате неоплаты либо несвоевременной оплаты ими стоимости услуг, предоставляемых Управляющей компанией. Взыскивать в судебном порядке денежные задолженности с физических и юридических лиц от сдачи в пользование, аренду, эксплуатации  рекламных конструкций, прикрепляемых  к нежилым помещениям и общему имуществу дома.

2.3. Собственник обязан:

2.3.1. Обеспечивать выполнение условий настоящего Договора;2.3.2. Бережно относиться к общему имуществу  и использовать его в соответствии с назначением.

Не допускать проведения перепланировок и переоборудования помещений и мест общего пользования без разрешительных документов, установленных  законодательством;2.3.3. Обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его  собственности;2.3.4.

Обеспечивать беспрепятственный доступ в принадлежащее помещение работникам Управляющей компании для осмотра технического состояния инженерного оборудования помещения, с предварительным уведомлением Собственника помещения за три дня до начала работ, исключая аварийные ситуации, когда доступ должен быть обеспечен немедленно;2.3.5. Осуществлять контроль за выполнением договорных обязательств со стороны Управляющей компании и привлекаемых ею подрядных организаций;

2.3.6. Своевременно и в полном объеме в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным  месяцем  производить оплату  ежемесячно в размере, указанно в п.3.1. настоящего договора.

3.Стоимость Договора и порядок расчетов

3.1.

Стоимость услуг складывается из стоимости услуг, предоставляемых непосредственно Управляющей организацией и стоимости услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация, заключая для этого договоры с подрядными организациями в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг по текущему содержаниюи ремонту и  составляет  для собственника: – за содержание и эксплуатацию в размере ______ рублей_____ копейки с одного квадратного метра общей площади нежилого помещения;- за энергоснабжение по тарифам, установленным органами местного самоуправления.- за обеспечение безопасности, в том числе посредством видеонаблюдения 580 рублей в месяц с нежилого помещения.- вывоз мусора по тарифам организации, оказывающей соответствующие услуги.- теплоснабжение, водоснабжение, подогрев воды,  и канализование по тарифам установленным органами власти.Электрическая энергия оплачивается собственником отдельно согласно показаниям электросчётчика, по тарифам, выставляемым ОАО «Барнаульская Горэлектросеть»  в счет-фактурах.3.2. Источниками средств Управляющей компании являются: –   плата,   собираемая   с   Собственников   за   текущее   содержание и эксплуатацию, а также денежные средства, полученные от установки и эксплуатации рекламных конструкций.3.3. Цена услуг пересматривается не чаще, одного раза в год, при формировании плана работ на новый финансовый год.3.4. Расчет за потребленные услуги, производиться Собственником до 10 числа месяца, следующего за расчетным, по наличному расчету в кассу Управляющей компанией или по безналичному расчёту на расчетный счёт УК согласно выставленному счёту или квитанции.3.5. Управляющая компания не несёт ответственности за отключение электроэнергии Барнаульской Горэлектросетью в нежилом помещении, в случае неуплаты собственниками за потреблённую электроэнергию в указанный в Договоре срок.

3.6. При оказании Управляющей компанией дополнительных услуг, не входящих в Перечень, предусмотренный настоящим Договором, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме поступают в распоряжение Управляющей, компании и используются ею самостоятельно.

4. Ответственность сторон и порядок разрешения споров

4.1. При возникновении споров в связи с исполнением обязательств по настоящему договору они решаются сторонами путем переговоров.

В случае невозможности разрешения споров по соглашению сторон, спор рассматривается в установленном действующим законодательством порядке;4.2.

Все претензии по выполнению условий настоящего Договора предъявляются сторонами в письменной форме и направляются другой стороне заказным письмом или вручаются лично под расписку.

4.3. Собственник согласен на обработку, хранение и передачу третьим лицам его персональных данных в целях исполнения данного Договора.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий Договор заключен на срок 4 (четыре) года и начинает действовать с «_____»___________________  20_____ г.  до «_____» _____________________  20_______ г. Если до истечении срока действия  договора  ни одна из сторон не направит другой предложение о расторжении договора, договор считается продлённым  на тот же срок, на прежних условиях.

6. Условия изменения и прекращения договора, прочие условия

6.1. Собственник, в соответствии с ст.

249 ГК РФ о том, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, представляет Управляющей компании право и обязывает её в случае необходимости, взыскивать в судебном порядке с других собственников, не заключивших аналогичного договора управления и не участвующих в общих расходах, денежные средства на содержание общего имущества многоквартирного дома.6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору осуществляются путем заключения дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью;

6.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.

7. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Управляющая компания: ООО «Жилищная Коммунальная Инициатива»656006, г.Барнаул, ул.Лазурная, 15аИНН 2222061030 КПП 222201001Тел.28-11-77р/с 40702810118400000023Алтайский РФ ОАО «Россельхозбанк»БИК 040173733ИНН 7725114488, КПП 220202001к/сч. 30101810100000000733______________Гефнидер В.Ю.Собственник: ФИО__________________________________________________ФИО_________________________________________Зарегистрирован по адресу:_______________________________________________________________паспорт: серия ___________№_________________выдан ____________________________________________________________________________________«______»____________________20______г. дом. тел._____________________________________раб. тел. ____________________________________моб.тел. __________________________________________________________________(_________________________)

Источник: https://www.g-k-i.ru/contracts/item/54-dogovor-upravlenija-neziloe-pomechenie.html

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Договор собственника помещения с управляющей компанией

01.02.2013

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях.

При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.

Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам ания собственников.

Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции.

Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Источник: https://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/29917/

Кто имеет право подписывать договор управления многоквартирным домом

Договор собственника помещения с управляющей компанией

 При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале “Председатель ТСЖ” № 6_2019

автор Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ»

Тел: 8-902-927-25-47 Viktorkolesnikov@yandex.ru (г. Красноярск)

В настоящей статье рассмотрена правомерность подписания договора управления МКД:

– собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД;

– председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Выводы, сделанные автором, подтверждаются обширной судебной практикой

Согласно ч.1 ст.

162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме подписывается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % , выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания.

Независимо от того подписал собственник договор с управляющей организацией или не подписал  – выполнение условий договора для собственника обязателен.

Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества).

Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

А являются ли оставшиеся собственники (авшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

– подписавших договор управления в виде отдельного документа;

– не подписавших договор, но авших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);

– не авших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

Вариант № 1 – договор заключается в двух экземплярах, стороной по Договору являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

Подписи собственников помещений МКД указываться в тесте договора или его приложении.

Вариант № 2 – договор заключается с собственниками путем его подписания в количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших Договор собственников. При этом Договор считается заключенным если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

Вариант № 3 – собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50 % подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку –председателю совета МКД – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – собственнику помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД.

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст.162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.4 ст.185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 г.

№ 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Источник: https://pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-13/228-kolesnikov-viktor/2414-kto-imeet-pravo-podpisyvat-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.