Договор с ук

Содержание

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

Договор с ук

Эта статья расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Зачем нужен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2018 году?

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг).

Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме.

Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ). 

Каков порядок заключения договора с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст.

161, статья 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти. 

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях.

Если УК выбирают анием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением.

Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Где можно ознакомиться с договором управления и каковы его существенные условия?

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

– решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;

– документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;

– решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ).

Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников.

Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

– о составе общедомового имущества;

– перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;

– порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;

– порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

– круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;

– хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);

– прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;

– выдача справок и выписок из лицевого счета;

– составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;

– сбор платы по договору управления; периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;

– изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);

– иные условия.

Как внести изменения в договор управления или расторгнуть его?

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по  основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

– от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;

– в случае невыполнения компанией условий договора;

– в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

Какие споры с УК возникают?

И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация.  С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона .

Поэтому цена не может быть произвольной. С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД.

Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают.

Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации.

Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018). 

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа.

Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным.

Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат:

– на обслуживание,

– ремонт и проверку счетчиков; 

– на обслуживание и ремонт газовых сетей; 

– на оплату налога при упрощенной системе налогообложения; 

– на повышение рентабельности тарифа;

– на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,  на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации. 

Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого.

Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/9111ru/dogovor-upravleniia-mnogokvartirnym-domom--chto-nujno-znat-5b28b5a2a052b200a9a5889d

Договор об обслуживании дома с Управляющей Компанией

Договор с ук
Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

  • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  • цена аварийного обслуживания;
  • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
  • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  • Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  • Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2020 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Обязанность собственников жилья по заключению договора с управляющей компанией: образец документа

Договор с ук

“Мой дом – моя крепость” – мысль каждого собственника жилья. Но “крепость” необходимо поддерживать в соответствующих условиях, чем и занимается управляющая компания, с которой собственник жилья заключает договор.

Управляющая компания (далее УК) – это коммерческая организация, осуществляющая управление имуществом физических и юридических лиц на доверительных началах в соответствии с условиями, предусмотренными заключенным с ней договором.

Сущность и виды договора с УК

Договор с УК представляет собой соглашение между двумя или более сторонами, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (УК или доверительный управляющий) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Договоры с УК заключаются в различных сферах и имеют несколько видов:

  • договор на управление инвестиционными активами;
  • договор на предоставление услуг менеджмента для организаций;
  • договор на ведение жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) здания.

Наибольшее распространение получил договор на ведение ЖКХ, или договор управления многоквартирным домом. Правовое регулирование данного договора осуществляется ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).

Стороны договора управления многоквартирным домом

Сторонами в договоре управления многоквартирным домом выступают:

  • УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами;
  • собственники помещений/органы управления товарищества собственников жилья/органы управления жилищного кооператива.

При выборе УК на общем собрании собственников договор заключается с каждым из них и каждый получает один экземпляр оригинала договора. Если договор заключается органом управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, то оригинал договора остается у представителя органа, а собственники получают копию договора.

При этом собственники, имеющие более 50% на собрании, выступают одной стороной в заключаемом договоре.

Условия такого договора являются в равной степени обязательными для всех собственников помещений.

Заключение договора

Договор заключается в письменной или электронной форме сроком не менее чем на 1 год и не более чем на 5 лет. Если после истечения срока договора, стороны не предпринимают каких-либо действий, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Согласно договору, УК обязуется:

  • оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
  • оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме;
  • обеспечивать сохранность и удовлетворительное состояние инженерных систем;
  • обеспечивать коммунальными услугами собственников помещений и пользующихся ими лиц;
  • осуществлять иную деятельность, соответствующую целям УК.

Собственники помещений или органы управлений товариществ и жилищных кооперативов обязуются платить за работы и услуги УК.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • список работ и услуг, осуществляемых УК, и порядок изменения этого списка;
  • порядок определения цены договора и оплаты услуг и работ УК;
  • порядок реализации контроля за исполнением УК своих обязательств по договору.

Образец документа: форму договора с управляющей компанией можно скачать здесь.

УК, выбранная в соответствии с положениями ЖК РФ, не имеет права отказаться от заключения договора и приступает к исполнению своих обязанностей после внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Расторжение договора

Расторжение договора происходит в общем порядке, в соответствии со ст. 450 ГК РФ:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке – при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях.

Если договор был заключен на основании открытого конкурса, и на общем собрании собственников помещений был выбран или изменен способ управления многоквартирным домом, то собственники могут расторгнуть его по истечении каждого следующего года после заключения договора.

При расторжении договора УК в течение 3-х рабочих дней должна передать всю техническую документацию, ключи и коды доступа, имеющие отношения к конкретному многоквартирному дому, уполномоченному лицу (представителю другой УК, органа управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, общего собрания собственников помещений).

Если при заключении договора стороны не договорились об ином, то УК каждый год в течение первого квартала предоставляет собственникам жилья отчет о выполненной ею работе за год и размещает его в системе.

В случае если после исполнения договора у УК остались лишние денежные средства, то, по общему правилу, они остаются в распоряжении у УК, если, конечно, такая экономия не привела к ненадлежащему исполнению УК своих обязанностей по договору.

Правомерность платежей за услуги ЖКХ без заключения договора с УК

Часто у собственников жилых помещений возникает вопрос: “Можно ли не платить за услуги ЖКХ, если договор не заключался вовсе?”. Ответ – нет.

Если УК, имеющая лицензию на осуществление своей деятельности, была выбрана правомочным общим собранием жильцов многоквартирного дома (пусть даже без вашего участия), набрав при этом 51% , то вы, бесспорно, должны оплачивать её услуги. В противном случае дело придется разбирать в суде.

Внимание к делам по обеспечению управления и сохранности многоквартирного дома позволит избежать сюрпризов и выбрать надежную УК.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.