Договор купли продажи недвижимости с ипотекой

Содержание

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: риски, образец договора купли-продажи с обременением, условия и порядок заключения, список необходимых документов | Жилищный консультант

Договор купли продажи недвижимости с ипотекой

Понятие обременения различается в зависимости от сферы права, в рамках которого происходит трактование.

В общем смысле, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений.

Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны: продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Наложение обременения не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Возникновение обременения по отношению к квартире может быть вызвано рядом факторов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.
  • Ипотека – при приобретении квартиры либо ее вовлечении в залоговую массу накладывается временное ограничение права собственности в целях соблюдения интересов кредитора.
  • Найм – арендатор жилого помещения на срок действия договора имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. Взаимоотношения съемщика и собственника в данном случае являются обременением.
  • Аварийное строение – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.
  • Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.
  • Рента – плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над квартирой, стало быть право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека, на основе которой приобретается до 40% квартир в новостройках (статистика по Москве и области), порождает в отношении объекта недвижимости не только особые правовые обстоятельства, но и массу мифов.

Вопреки стереотипам, квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе.

За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения).

Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности.

На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20%).

В зависимости от договоренности с банком, возможен как вариант с первоначальным погашением кредита, так и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В последнем случае из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Порядок продажи при ипотеке разительно отличается от обычной за счет необходимости снятия обременения для проведения сделки:

  1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.
  2. Взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом необходимо обратиться в управляющую компанию с целью узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Получение выписки из домовой книги, с целью уточнения количества лиц, не выписавшихся из продаваемой квартиры.
  4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.
  5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать такое заявление за месяц до момента внесения средств.
  6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.
  7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Список необходимых документов

Для безопасного совершения сделки, продавец должен иметь:

  • Паспорт.
  • Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
  • Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Свидетельство о собственности.
  • Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
  • Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
  • Заявление в Росреестр.
  • Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
  • Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей).

Документы должны быть заключены в письменном виде, а также соответствовать одновременно и законам, и требованиям банка.

Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

Риски при подобной сделке могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка, что делает подобную куплю-продажу более сложной. В частности, возможны случаи, когда:

  • Существует шанс банкротства банка или смены позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца квартиры. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, поэтому возвращение средств может занять годы (или вовсе не наступить).
  • Аналогичным образом поступает продавец, если покупатель не фиксировал передачу средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя квартиру, а покупатель останется ни с чем.
  • Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней).

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры, обремененной ипотекой

Вопрос: На основании чего и когда снимается обременение с квартиры, которая приобретена в ипотеку? Вадим.

Ответ: Вадим, покупка квартиры с обременением действительно требует первоначального его снятия. Для органов Росреестра, которые хранят записи о наличии залогового обременения, достаточным условием считается любая справка из банка или договор, с указанием перехода прав требования.

При досрочном погашении банк должен предоставить справку об отсутствии задолженности на официальном бланке. Поскольку договор о переуступке является трехсторонним, у лица, обращающегося в Росреестр, также будет свой экземпляр.

Согласно регламенту, снятие обременения производится в пятидневный срок, при этом залогодержатель может изготавливать документы об отсутствии обременения вплоть до 30 дней.

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил.

Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен.

Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки.

Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности.

В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Заключение

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

  • Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.
  • Ограничение собственности до момента получения согласия.
  • Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец предварительного договора купли-продажи

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Договор купли продажи квартиры по ипотеке: образец 2020 года

Договор купли продажи недвижимости с ипотекой
Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Особенности ипотеки земельного участка

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

  • земельный участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого участия в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102).

Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).

Что нужно учесть обеим сторонам{q}

При составлении договора каждая из сторон желает оговорить важные нюансы и моменты.

  • Продавцу следует особенно тщательно следить за порядком регистрации ДКП и прописанными на бумаге сроками выплат всей суммы. Отсутствие конкретных сроков может затянуть передачу денег на долгое время.
  • Покупателю рекомендуется обращать внимание на то, каким образом жилплощадь была получена продавцом в собственность. От этого зависит масса нюансов, которые стоит проверить до непосредственной регистрации сделки.

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).

Риски

  1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи.

    Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Источник: https://xn--80aajrcjbjmedh4bq.xn--p1ai/finansy/dkp-ipoteka.html

Договор купли-продажи квартиры (ипотека в силу закона)

Договор купли продажи недвижимости с ипотекой

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

(с ипотекой в силу закона)

Город  Волгоград                                                                                                           19 июня 20ХХг.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, ХХ.ХХ.19ХХ года рождения, место рождения: г. Волгоград, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ выдан Ворошиловским РОВД города Волгограда ХХ.ХХ.20ХХ года, код подразделения ХХХ-ХХХ, зарегистрированный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Сургут, ул. Озерная, дом ХХ, кв.

ХХ, действующий от своего имени и от имени несовершеннолетнего сына Иванова Антона Ивановича, ХХ.ХХ.20ХХ года рождения, место рождения: г. Волгоград, свидетельство о рождении I-РК №ХХХХХХ выдано отделом ЗАГС администрации Ворошиловского района г.Волгограда ХХ.ХХ.

20ХХ года, на основании постановления Администрации города Сургут №ХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХг.,

гражданин РФ Иванов Петр Петрович, ХХ.ХХ.19ХХ года рождения, место рождения: г. Волгоград, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ выдан Ворошиловским РОВД города Волгограда ХХ.ХХ.20ХХ года, код подразделения ХХХ-ХХХ, зарегистрированный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Сургут, ул. Озерная, дом ХХ, кв.ХХ,

именуемые в дальнейшем “ПРОДАВЦЫ”, “ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА”, с одной стороны, и

гражданин РФ Петров Петр Петрович, ХХ.ХХ.19ХХ года рождения, место рождения: г. Волгоград, паспорт ХХХХ №ХХХХХХ выдан Ворошиловским РОВД города Волгограда ХХ.ХХ.20ХХ года, код подразделения ХХХ-ХХХ, зарегистрированный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, город Сургут, ул. Озерная, дом ХХ, кв.ХХ, именуемый в дальнейшем “ПОКУПАТЕЛЬ”, с  другой стороны,

вместе именуемые стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦОВ, а ПРОДАВЦЫ продают квартиру, находящуюся по адресу: г.Волгоград, бульвар им. Энгельса, дом ХХ, квартира ХХХ,  именуемую в дальнейшем КВАРТИРА.

1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦАМ на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли) на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от ХХ.ХХ.20ХХ года.

Право собственности ПРОДАВЦОВ зарегистрировано Главным управлением федеральной регистрационной службы по Волгоградской области ХХ.ХХ.

20ХХ года, о чем в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/2005-ХХ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 34 АВ №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХг., 34 АВ №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХг. и 34 АВ №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.20ХХг.

1.3. Указанная КВАРТИРА состоит из трех жилых комнат, расположена на 9 этаже девятиэтажного жилого дома. Общая площадь КВАРТИРЫ – ХХ,Х кв.м, жилая площадь – ХХ,Х кв.м.

Кадастровый номер: ХХ:ХХ:ХХ:000000:ХХХХХХ:ХХХ.

1.4. КВАРТИРА продается по цене 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

1.5.

ПРОДАВЦЫ гарантируют, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена. В КВАРТИРЕ зарегистрирован Иванов Петр Петрович, который обязуется сняться с регистрационного учета не позднее 30 дней с момента подписания настоящего Договора.

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ

2.1. ПРОДАВЦЫ КВАРТИРЫ проинформированы ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1.

настоящего договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО НОКССБАНК (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору № ХХХ-ИФ от ХХ.ХХ.

20ХХ года, заключенному в городе Волгограде между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор).

2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере 1 950 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей для целей приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего договора, со сроком возврата кредита – ХХ.ХХ.20ХХ года.

2.3. За пользование кредитом ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает проценты из расчёта процентной ставки            15 (Пятнадцать) % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту.

2.4. В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки, при этом  гр. Петров Петр Петрович становится залогодателем.

Стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦОВ.

2.5. На момент подписания настоящего Договора Предмет договора как предмет ипотеки в силу закона оценивается в размере 1 950 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

  1. 3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.

3.1.       Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦАМИ производятся в следующем порядке:

3.1.1.   Аванс в размере 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей, являющийся разницей между ценой Квартиры, установленной в п. 1.4. и суммой кредита, установленной в п. 2.2.

настоящего Договора, уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет собственных средств в день подписания настоящего Договора.

При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться соответствующая отметка ПРОДАВЦОВ на настоящем Договоре купли-продажи.

3.1.2.  Оставшаяся сумма в размере 1 950 000 (Один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей уплачивается за счет кредитных средств ОАО НОКССБАНК путем расчетов с использованием аккредитива:

Кредитные средства, зачисленные на счет ПОКУПАТЕЛЯ №ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ в ОАО НОКССБАНК перечисляются в счет оплаты по Договору купли-продажи Квартиры, указанной в п.1.1. настоящего Договора, на счет покрытого безотзывного аккредитива, открытого в пользу представителя ПРОДАВЦОВ Иванова Ивана Ивановича в ОАО НОКССБАНК. При  этом  срок действия покрытого безотзывного аккредитива – 40 дней.

После государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности к       ПОКУПАТЕЛЮ, а так же после предоставления ПРОДАВЦАМИ в ОАО НОКССБАНК  подлинника настоящего Договора с отметкой органа регистрации денежные средства с покрытого безотзывного аккредитива перечисляются на расчетный счет представителя ПРОДАВЦОВ Иванова Ивана Ивановича №ХХХХХХХХХХХХХХХХ, открытый в  ОАО НОКССБАНК.

Стороны договорились, что средства, полученные на расчетный счет представителя ПРОДАВЦОВ Иванова Ивана Ивановича №ХХХХХХХХХХХХХХХ, открытый в  ОАО НОКССБАНК, считаются полученными всеми ПРОДАВЦАМИ.

3.1.3.

В случае приостановки регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, по письменному заявлению ПОКУПАТЕЛЯ и с согласия ПРОДАВЦОВ действие покрытого безотзывного аккредитива пролонгируется на срок  приостановления регистрации сделки, но не более 30 дней. По истечении данного срока аккредитив закрывается, денежные средства возвращаются на счет ПОКУПАТЕЛЯ.

3.1.4.

В случае отказа в регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ  органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость по вине ПРОДАВЦОВ, или выявленного (возникшего) в процессе регистрации наличия обременения, о котором на момент заключения настоящего Договора стороны сделки не знали или намеренно не уведомили друг друга, а так же в случае отказа ПРОДАВЦАМИ от исполнения  договора по иным основаниям, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива  не допускается.

3.1.5. По истечении срока действия аккредитива согласно п. 3.1.2. либо при отказе в регистрации настоящего договора согласно п. 3.1.3 и п. 3.1.4 настоящего договора, денежные средства, переданные (перечисленные) ПРОДАВЦАМ согласно п. 3.1.1 настоящего договора, подлежат возврату ПРОДАВЦАМИ ПОКУПАТЕЛЮ в течение 3 (Три) рабочих дней от даты наступления соответствующего события.

3.1.6. При наступлении событий, указанных в п.3.1.3 – 3.1.5 настоящего договора,  ПОКУПАТЕЛЬ вправе отказаться от дальнейшего исполнения по настоящему Договору в одностороннем порядке.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

4.1. ПРОДАВЦЫ обязуются:

4.1.1.   До фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, а также не обременять иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения квартиры ПОКУПАТЕЛЯМИ.

4.1.2.    Освободить КВАРТИРУ и передать ее покупателю в течение 30 (Тридцати) дней с момента подписания настоящего Договора с подписанием Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского кодекса РФ.

4.2. ПРОДАВЦЫ имеют право:

4.2.1.  Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств:

–       указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, – не позднее дня подачи настоящего Договора на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области;

–      указанных в п. 3.1.2. настоящего Договора, – в течение 5 (Пять) дней, считая с даты регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЯМ.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в  разделе 3 настоящего Договора.

4.3.2. Принять от ПРОДАВЦОВ приобретаемую КВАРТИРУ.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с момента его подписания.

5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦАМИ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с п. 4.1., 4.3. настоящего Договора.

5.3. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора оплачивают ПОКУПАТЕЛЬ и ПРОДАВЦЫ в равных долях. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона оплачивает ПОКУПАТЕЛИЬ

5.4.   В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора.
  1. 6. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Стороны имеют право на расторжение Договора в случае неисполнения одной из сторон своих обязательств, возникших из данного  договора.

6.2. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Настоящий Договор составлен и подписан в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЦЫ, ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПРОДАВЦА___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ПОКУПАТЕЛЬ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Полезные статьи:

Оформление недвижимости

Договор купли-продажи (ИПОТЕКА)

Источник: https://www.UFK34.ru/stati/94-dogovor-kupliprodazhi-kvartiry-ipoteka-v-silu-zakona

Договор купли-продажи с ипотекой, образец 2020

Договор купли продажи недвижимости с ипотекой

Скачать образец договора купли-продажи с ипотекой doc Скачать образец договора купли-продажи с ипотекой docx Скачать образец договора купли-продажи с ипотекой pdf

ДОГОВОР

Указывается дата и место заключения договора

Гражданин (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации), именуемый в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны, и гражданин (Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации), именуемый в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
    1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продаёт квартиру, находящуюся по адресу: (адрес), (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
    2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты — общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о (назначение) № (номер) от (дата) года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному (регистрирующий орган) от (дата) года на основании Договора (назначение) № (номер) от (дата) г., зарегистрированного (регистрирующий орган) за № (номер) от (дата) года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
    3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из (количество) комнат, общей площадью с учётом лоджий, балконов и других летних помещений (площадь) кв.м., площадью без учёта лоджий, балконов и других летних помещений (площадь)кв.м., в том числе жилой площадью (площадь) кв.м. КВАРТИРА расположена на (номер) этаже -этажного дома.
    4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за (сумма) рублей РФ.
      Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
    5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
  2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ
    1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 и настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт:
      1. средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № от (дата) г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);
      2. кредитных средств, предоставляемых (название кредитной организации), (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору № (номер) от (дата) года, заключённому в городемежду ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);
      3. собственных средств (в случае использования собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ);
        Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.
    2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере(сумма) (цифрами) (прописью), со сроком возврата кредита — (количество) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
    3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере (сумма) (прописью) рублей, в т.ч. на погашение первоначального взноса в размере(сумма) (прописью) рублей и на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б) п. 2.1. настоящего Договора.
    4. В соответствии с п.1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.

      В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.

    5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет ипотеки в силу закона оценивается в (сумма)рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика(название), акт оценки № (номер) от (дата) г.
    6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).
  3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.
    1. Расчёты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
      1. Денежная сумма в размере (сумма)рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору, и за счёт средств целевого жилищного займа предоставляемых по Договору целевого жилищного займа:
        (Вариант 1) в безналичном порядке путём перечисления со своего рублёвого счёта № в банке (название)на рублёвый счёт ПРОДАВЦА № (номер счета), открытый в банке (название). При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счёт ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР,
        (Вариант 2) наличным расчётом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ — физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ — юридическое лицо),
      2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.
        При этом денежная сумма в размере (сумма) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после:(Вариант 1) — подписания настоящего Договора.(Вариант 2) — государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.(Стороны могут использовать иные формы и порядок расчётов, которые указываются в договоре).

        Денежная сумма в размере (сумма) рублей выплачиваемая за счёт средств, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа, перечисляется в течение_ рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ и предоставления КРЕДИТОРУ нотариально заверенной копии Свидетельства о праве собственности.

  4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
    1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
      1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
      2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст. 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
      3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
        (Указанные в п.п.4.1.2 и 4.1.3 обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).
      4. ПРОДАВЕЦ имеет право:
        1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, — в течение (количество)дней [Максимальный срок — 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;
        2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
        3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
          1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
          2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
  5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.
    1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п. 2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
    2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп. 4.1, 4.3.1, 4.3.2 настоящего Договора.
    3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п. 2.2 и 2.3 настоящего Договора.
    4. статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.
    5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.
    6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
    7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
    8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
    9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
      1. проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица:
        • Гр. (Ф.И.О.),
        • Гр. (Ф.И.О.),
          Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение (количество) дней с даты. (Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
    10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
    11. Настоящий Договор составлен и подписан в (количество) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.
  6. ПОДПИСИ СТОРОН

Далее указываются реквизиты, договор подписывается обеими сторонами.

Источник: https://blankof.ru/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.