Договор цессии по договору аренды земельного участка

Содержание

Переуступка права аренды земельного участка

Договор цессии по договору аренды земельного участка

Юридическая база знаний › Земельное право

12.11.2018 956 просмотров

Переуступка права аренды земельного участка – законный способ сменить арендатора участка земли, если предыдущему арендатору аренда уже не выгодна. В некоторых ситуациях согласие владельца надела не обязательно.

Земли для предоставления во временное пользование выделяются из государственного или муниципального имущественного фонда. При этом пользование выделенным наделом должно отвечать целям, предусмотренным договором между собственником и арендатором.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.

Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.

Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.

Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу.

Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.

Договор составляют после осмотра земельного надела и обсуждения всех нюансов предстоящего соглашения. В документе должны быть зафиксированы такие данные:

  1. информация из паспортов участников сделки (при составлении соглашения между физическими лицами);
  2. полная информация о земельном наделе – его местоположение, площадь, кадастровый номер;
  3. правомочия и обязанности сторон при заключении нового арендного соглашения;
  4. если у предыдущего нанимателя имеется задолженность по оплате, то необходимо прописать ее точную величину и порядок ее погашения;
  5. документ, подтверждающий наличие или отсутствие обременения на владение земельным участком, каких-либо ограничений, залога или судебных разбирательств относительно участка земли;
  6. правоустанавливающие документы на конкретный земельный участок, ставшие основанием для заключения нового арендного соглашения;
  7. порядок внесения платы за пользование землей. Денежные средства могут перечисляться раз в месяц, в квартал или в виде единовременной выплаты. Допустимы и иные варианты перевода денег;
  8. оговаривается период, в течение которого соглашение будет действительным. Этот срок не может превышать срок первоначального договора аренды;
  9. информация о целевом назначении земельного надела;
  10. дополнительные сведения, которые стороны пожелают внести в документ;
  11. особенности процедуры возврата земельного участка;
  12. дата составления документа;
  13. подписи участников сделки.

Образец подобного договора между физлицами можно скачать здесь
Образец договора между юридическими лицами скачиваем здесь

Имейте в виду! Документ необходимо заверить в нотариальной конторе.

Дополнительные пункты соглашения, которых не было в первоначальном документе, необходимо согласовать с собственником земли. Вся информация в договоре должна быть изложена грамотным юридическим языком в соответствии с принятыми законодательством нормами.

Арендатор вправе действовать через своего официального представителя. Для этого необходима нотариально заверенная доверенность. Советуют детально прописать в ней правомочия доверенного лица.

Когда можно оформить смену арендатора?

Провести процедуру по смене арендатора земли можно в следующих ситуациях:

  • арендатор больше не нуждается в земельном участке, а в тексте договора подобная ситуация не прописана, досрочное прекращение договора невозможно;
  • владелец надела изъявил желание передать право пользования землей иному лицу;
  • наниматель больше не в состоянии вовремя вносить арендную плату, а досрочное прекращение отношений в документе не предусмотрено.

Непосредственное участие владельца не потребуется, если срок действия соглашения не превышает 5 лет.

В прочих ситуациях необходимо заручиться согласием собственника, процедура переуступки проводится с его официального разрешения.

Когда переуступка аренды невозможна?

Заключение договора переуступки аренды невозможно в следующих случаях:

  1. такой вариант не был предусмотрен первоначальным арендным соглашением;
  2. невозможно заключить подобную сделку относительно земли сельхозназначения, если на ее территории уже возведены жилые объекты недвижимости. Переуступка возможна лишь при официальном изменении целевого назначения участка;
  3. если существует задолженность по арендной плате;
  4. на территории самовольно возведены какие-либо постройки или жилые объекты, не соответствующие требованиям законодательства;
  5. заявленный участок земли фигурирует в уголовном или гражданском разбирательстве, а на надел наложен запрет на проведение каких-либо операций.

Договор переуступки прав на аренду надела под дальнейшее строительство будет признан недействительным, если в первоначальном соглашении земля имеет сельскохозяйственное назначение.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как зарегистрировать переуступку прав?

Сделка по переуступке аренды другому лицу подвергается обязательной государственной регистрации. Ее необходимо внести в базу данных и зафиксировать факт перехода земли в пользование новому арендатору.

В противном случае соглашение не имеет законной силы.

Исключение составляют сделки, срок действия которых не превышает 1 года.

Для начала арендатору необходимо заполнить заявление о желании передать правомочия на земельный участок на основании имеющегося договора. К заявлению потребуется приложить:

  • копии паспортов участников соглашения;
  • документ об имеющихся ограничениях на земельный участок либо об их отсутствии;
  • копия исходного договора аренды, заверенная у нотариуса;
  • подлинник и копию кадастрового паспорта участка земли;
  • 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • оригинал и копию квитанции, доказывающей оплату государственного пошлинного сбора. Величина сбора — 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для организаций;
  • если участниками договора являются юридические лица, то потребуют представить уставные документы, справку из ЕГРЮЛ и ОКПО.

Иногда может потребоваться заверенное нотариусом разрешение собственника земли и одобрение супруга, если владелец состоит в зарегистрированном браке.

После передачи уполномоченному лицу всего пакета документов и проверки проводится регистрация соглашения. Новый арендатор получает право пользования.

Вопросы налогообложения

Необходимо учитывать, что если новый наниматель погашает долги предыдущего арендатора, и данная сумма не будет зафиксирована в документе, то и в дальнейшем при расчетах она фигурировать не будет. Декларировать эти траты нельзя, при начислении налога такие данные во внимание не принимаются.

Однако, если сумма выплаченной задолженности будет отражена в тексте соглашения, то она будет включена в арендную плату. И расходы нового нанимателя будут полностью учтены при начислении налогового сбора.

По ст. 146 НК РФ переход прав пользования имуществом при проведении сделки подлежит обложению НДС.

При этом неважно, кто выступает от имени арендодателя. Сумма, полученная арендатором за переуступку прав и зафиксированная в документе, будет учитываться при расчете налогов.

Дата установления налоговой базы совпадает с моментом изменения арендатора участка земли. При этом сумма, которая была получена при переуступке права пользования, считается доходом и облагается налогом на основании ст. 208 НК РФ.

Если соглашение заключается в пользу физических лиц, то подать сведения в налоговую службу – обязанность нанимателя. Если арендные права получает организация, то оно обязано провести вычисление и оплатить НДФЛ как налоговый агент.

Резюме

Итак, переуступка права аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации с соблюдением всех важных формальностей. Необходимо подготовить ряд документов и составить новые, воспользовавшись услугами нотариуса. При соблюдении вышеперечисленных условий оформление документов пройдет быстро и без проблем.

Договор переуступки права аренды земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Как оформить переуступку права аренды земли

Договор цессии по договору аренды земельного участка

Наша страна настолько богата неосвоенными территориями, что любой желающий имеет возможность воспользоваться землей.

Так, в соответствии с земельным законодательством отдельные категории граждан вправе арендовать понравившийся участок земли без участия в аукционе или приобрести государственную либо муниципальную собственность по сравнительно низкой цене.

Тем не менее, достигнутая так просто цель не всегда себя оправдывает, в связи с чем перед землепользователем встает вопрос переуступки прав, как один из способов возмещения расходов. Во избежание споров и разбирательств с собственником, необходимо знать, как оформить переуступку прав аренды земельного участка правильно.

Что можно сделать с полученным участком?

Если земля приобретена для определенных целей, в отношении участка установлены границы и зарегистрировано право собственности, такой объект можно продать.

Если же это арендованный на определенный срок участок, но по каким-либо причинам арендатор утратил к нему интерес, целесообразно воспользоваться возможностью уступки права аренды в пользу иного лица.

Уступить свое право можно любому лицу, в том числе юридическому.

Здесь решающее значение имеет принадлежность земли к той или иной категории, а также разрешенный в отношении нее вид использования.

Земельный кодекс РФ насчитывает 7 категорий земель, из которых только 2 могут вызвать интерес потенциального арендатора. Это земли сельхозназначения и земли населенных пунктов. В свою очередь каждая из выделенных законодательством категорий допускает эксплуатацию земельного участка в соответствии с определенным видом разрешенного использования.

Так, например, сельскохозяйственные земли разрешается использовать с целью ведения садоводства и огородничества, ЛПС или КФХ, а в пределах земель населенных пунктов можно заниматься строительством, в том числе использовать участок под ИЖС.

Законодательная основа

Начнем с разъяснения понятия уступки прав применительно к арендным отношениям. Сама сделка аренды предполагает частичную передачу прав собственника имущества в пользу гражданина или организации.

В результате арендатор, принявший имущество, наделяется либо правом пользования, либо одновременно правами владения и использования объекта. В качестве последнего может выступать объект, относящийся к категории движимого либо к категории недвижимого имущества.

При этом в силу возмездности такой сделки арендодатель принимает от пользователя определенную соглашением плату.

Уступка прав в данном случае подразумевает передачу прав арендатора третьему лицу.

Иными словами, такую сделку можно назвать субарендой. В результате первоначальный арендатор становится арендодателем, а лицо, которому переданы права на объект выступает по отношению к нему арендатором. При этом как и первоначальная, данная сделка заключается на возмездной основе.

Земельные объекты в плане уступки прав не являются исключением, что подтверждается содержанием п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Из смысла данной статьи следует, что арендатор вправе распорядиться имуществом следующим образом:

  • сдать в аренду (уступить права иному лицу);
  • передать в качестве предмета залога кредитору;
  • внести в качестве паевого взноса или вклада.

Полномочия достаточно широкие, однако, законодательство устанавливает и ряд ограничений, согласно которым:

  1. Арендатор вправе распорядиться переданным ему во временное пользование участком только в случаях, не противоречащих действующему законодательству, и при условии того, что возможность уступки предусмотрена договором.
  2. Пользователь обязан уведомить о совершенных с участком действиях его собственника (орган государственной власти или МСУ).
  3. Далеко не на все земельные участки разрешается уступать права. К примеру, такой запрет распространяется на земли, расположенные в особых экономических зонах.
  4. Не всегда разрешено уступать права. В зависимости от условий конкретного договора аренды, такая процедура может быть запрещена собственником.

договора

В случае уступки прав без участия собственника особых требований относительно порядка заключения соглашения не предъявляется. Достаточно действовать в рамках гражданского законодательства, регулирующего правила предоставления имущества в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Сторонами соглашения при уступке прав будут выступать действующий арендатор и лицо, намеревающееся получить участок в пользование в пределах действующего срока аренды.

Договор должен состоять из нескольких частей, содержащих существенные условия соглашения сторон и сведения о передаваемом объекте. В частности, в документ нужно внести следующую информацию:

  1. Дату и место составления.
  2. Наименование договора («договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной (государственной) собственности»).
  3. Данные арендатора и арендодателя.
  4. Предмет договора. В этой части необходимо указать данные первоначального договора, а также сведения о передаваемом в пользование объекте, в том числе:
  • собственника участка;
  • кадастровый номер;
  • местонахождение;
  • площадь;
  • вид разрешенного использования земли;
  • сведения о наличии (отсутствии) обременений;
  • сведения об имеющихся ограничениях (если таковые есть);
  • иные характеристики, дающие представление о назначении и свойствах объекта.
  1. Срок действия договора.
  2. Величина платы за предоставленный в пользование участок.
  3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.
  4. Ответственность сторон соглашения.
  5. Порядок урегулирования спорных моментов.
  6. Подписи участников договорных отношений.
  7. Приложение, содержание которого может включать документацию на передаваемый участок, в том числе копию первоначального договора, платежные документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по арендной плате, выписку из ЕГРН, план участка и другие документы.

Важно! Арендатор земли вправе передать используемый им участок на условиях, предусмотренных первоначальным договором аренды. Внесение несогласованных с собственником земли условий недопустимо.

Узаконивание сделки

В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:

  1. Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
  2. В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.

Возможные последствия

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

https://www.youtube.com/watch?v=_06M6ikDQwc

Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности.

Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли.

О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

В каких случаях уступка прав невозможна?

Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.

В качестве таковых может выступать одно из следующих:

  1. Получение участка в аренду по результатам аукциона.
  2. Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
  3. Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
  4. Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
  5. Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
  6. Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.

Важные нюансы в подведение итога

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

  1. Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
  2. Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
  3. Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
  4. Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
  5. Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
  6. Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
  7. Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

В заключение отметим, что судебная практика, вытекающая из арендных правоотношений, не всегда однозначна. В этой связи прежде чем уступить арендные права необходимо как минимум тщательно изучить договор аренды, а как максимум проконсультироваться с опытным юристом.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/oformit-pereustupku-arendy-zemli/

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Договор цессии по договору аренды земельного участка

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.

Следует отличать переуступку от субаренды.

Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

Законодательные нормы

Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

  1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
  2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
  3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
  4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

Когда возможно переоформление на другого человека?

Оформить передачу можно в следующих случаях:

  • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
  • если на земле нет незаконных сооружений;
  • если на надел нет обременения;
  • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

Когда нельзя переуступить третьему лицу?

Невозможно переступить права в следующих случаях:

  • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
  • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
  • если на земле находятся незаконные сооружения;
  • если надел обременен.

Особенности уступки

Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

Порядок осуществления сделки

Сделка состоит из двух этапов:

  • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
  • официальное составление соглашения.

Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

  • гражданам – 2000 руб.;
  • организациям – 22000 руб.

Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

  • заявление на переуступку;
  • копии паспортов участвующих сторон;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • справку об отсутствии задолженности по оплате;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • соглашение собственника (если требуется);
  • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

  • заявление на переуступку;
  • выписку из ЕГРЮЛ;
  • уставные документы (копии и оригиналы);
  • копию и оригинал ОКПО;
  • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
  • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
  • справку об отсутствии обременения на участок;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • соглашение собственника (если требуется).

Суть сделки

Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

  • ошибки;
  • помарки;
  • неточности;
  • ложные сведения;
  • зачеркивания и т.д.

В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

Составить договор можно следующими способами:

  1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
  2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

В тексте договора содержится следующая информация:

  • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
  • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
  • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
  • сведения об арендной плате;
  • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
  • плата за переуступку;
  • срок действия соглашения;
  • порядок возврата первоначальному арендатору;
  • ответственность участников;
  • дата и место регистрации;
  • подписи сторон.

Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

Права и обязанности

Арендатор вправе:

  • использовать землю по назначению;
  • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
  • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

Обязан:

  • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
  • сохранять надел в первозданном виде;
  • выполнять основные условия договора.

Арендодатель вправе:

  • требовать оплаты арендных платежей;
  • требовать отчета по пользованию земельным участком.
  • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

Обязан:

  • соблюдать условия договора;
  • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

Собственник может расторгнуть сделку, если:

  • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
  • Обязательства по соглашению не выполняются.

Основные нюансы

Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

Заключение

Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/pereustupka

Переуступка права аренды земельного участка 2021

Договор цессии по договору аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения.

Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.